郁闷的租户：“你家阳台漏水了，我家的天花板在滴水，墙面都是水渍，你说怎么办吧！”

楼上邻居：“不会吧？我是正常使用，可能房子本身就有问题，你直接找房东吧。”

郁闷的租户：“我家楼上阳台漏水，已经严重影响正常生活了，你们作为房东要先把阳台维修好，否则我就不交房租。”

房东：“合同上白纸黑字写得明明白白，到期该缴纳租金，你凭啥不交？咱们去法院讲讲理！”

出租房屋漏水

房东是否有维修义务？

维修的费用由谁承担？

租户是否可以以此拒交房租？

案情简介

王某承租赵某的房屋，双方签订房屋租赁合同后，王某一直按时缴纳租金。2022年7月，王某发现卫生间顶部有大量渗水，墙壁也有发霉的痕迹，于是王某找到楼上住户及房东赵某，要求将漏水处维修好。但赵某以阳台不属于合同约定的维修范围为由拒绝维修，楼上住户也认为阳台漏水并非自己使用不当，不应支付维修费用。三方僵持不下，王某一直未缴纳2022年7月至2023年3月的租金，赵某将王某诉至法院，要求其支付拖欠的租金。

法院审理

房屋是否存在漏水？漏水是何种原因引起的？为理清案情、固定事实，法官首先前往房屋进行现场勘查，发现漏水是因房屋建筑年代较早，未加装防水层所致，并非楼上住户使用不当。那么，阳台维修是否属于原告赵某的义务？漏水情形是否构成被告王某免交或延迟缴纳租金的理由呢？

为了打开原、被告的心结，法官将调解地点定在了社区居委会。调解现场，法官一方面告知原告作为出租人应履行对出租房屋的维修义务，同时对被告释法明理，即使房屋存在漏水问题，占用房屋不付房租的行为也非合法的维权方式。多次沟通后，双方最终达成调解意见，原告承诺会对案涉房屋进行维修，被告也同意缴纳欠缴的房租，至此，该案成功化解。

法官说法

房屋漏水是容易引发物业纠纷和邻里纠纷的常见问题之一，当发现租赁的房屋漏水时，作为租户，应该怎么办呢？

四步走

1.首先要保护现场，联系物业公司报告情况，采取关停阀门等措施，避免扩大损失。

2.采用拍照、录音录像等方式固定证据，或请公证机构进行现场公证。

3.同物业公司一起排查漏水原因，确定责任方。

4.与漏水住户、物业等侵权主体协商修补及赔偿事宜，如果协商不成，可到人民调解组织申请调解或向法院提起诉讼。

分情况向侵权人主张赔偿责任

1.找开发商：如因建筑物存在质量问题导致漏水，在保修期内应由开发商承担修复责任。

2.找楼上漏水的业主：如因楼上业主的不当行为造成房屋漏水，给楼下业主造成损失的，侵权方需要承担修复漏水以及赔偿损失的义务。

3.找物业公司：如因公共设施造成漏水，或者物业公司存在疏于管理、没有及时处理事故造成损失扩大等情形，应由物业公司承担维修及相关责任。

积极与出租人协商，不应以拒交房租对抗

根据《民法典》的相关规定，当事人应当遵循诚信原则履行合同义务。如果租赁合同双方未对修缮义务作出约定，出租人应承担租赁物的维修义务。如果出租人拒绝维修或者拖延维修的，承租人可先自行或者委托他人修复，再向其主张维修费用。如果因房屋质量问题影响到实际使用的，承租人可以主张相应减少租金或者延长租期，造成其他损失的也可以要求出租人赔偿。如该房屋质量问题影响到合同的履行，承租人也可以主张解除合同，但是不能据此不缴纳租金。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七百一十二条  出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条  承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第七百二十二条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百五十条  承租人应当妥善保管、使用租赁物。

承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

第一千一百六十七条  侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。