租赁合同是否无效？

【案情】

A公司是一个大型综合性购物休闲商场的所有权人，其与商场内的各个商铺承租人分别签订租赁合同，出具统一的合同样本，内容为1、商铺承租人每月月底按时缴纳租金，超过15日未缴纳租金A公司将进行书面催缴，如果通过催缴商铺还未交纳租金，A公司有权对商铺断水断电，商铺承租人如果还未缴纳租金，则A公司有权解除合同。2、非正常情形下终止双方租赁关系的，自终止事由发生日起2日内，承租人需要按租赁时的商铺现状交还给A公司，超过2日的，承租人应按届时租金及物业服务费标准的2倍向A公司支付场地占用费。

现有其中的一个B商铺经营餐饮，租赁合同履行期间，有一期租金超过15日未缴纳，A公司书面催缴后，B商铺仍未缴纳租金，故A公司对B商铺断水断电，导致B商铺无法正常经营。10日后，A公司通知B商铺解除合同，但B商铺接到解除合同通知后仍然占用商铺。

【本期问题】

1、租赁合同约定A公司有权对商铺断水断电是否为无效的格式条款？

2、租赁合同约定租期届满、解除后按2倍得到租金及物业服务费标准收取场地占用费是否为无效的格式条款？

【观点争鸣】

周妍【速裁庭 副庭长】第一，不是无效的格式条款。理由：《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”依照该规定，本案所涉的租赁合同中，双方关于 “通过催缴商铺还未交纳租金，A公司有权对商铺断水断电等”的约定，应视为对同时履行抗辩权的具体约定，即A公司的主要义务是将符合合同约定的能够正常使用的包括供电、供水等内容的商铺交付给B正常使用，同时B的主要义务是按约定及时向A公司支付租金，当B不按约定支付租金且超过15日又经书面催缴仍未缴纳时，A公司完全可以依法行使同时履行抗辩权，按照约定对B进行断水、断电。本案所涉租赁合同虽然是统一的合同样本，但系双方在自愿基础上的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，亦不存在其他无效情形，因此合同中关于“断水断电”的约定是有效的。

第二，不是无效的格式条款。理由：根据私法上的尊重当事人意思自治原则以及维护民事合同的有效性原则，不应轻易否认合同的效力，只要是在不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定的前提下，当事人可以对包括合同效力在内的合同内容进行较为自由的约定。本案中，双方约定了A公司解除合同的条件，即在商铺承租人经催缴、断水断电后仍未缴纳租金，则A公司有权解除合同。同时，双方约定了在上述非正常情形下终止租赁关系的，自终止事由发生日起2日内，承租人需要按租赁时的商铺现状交还给A公司，超过2日的，承租人应按届时租金及物业服务费标准的2倍向A公司支付场地占用费。该条款约定是双方对非正常情形下终止租赁关系的一种风险预判，虽然约定的场地占用费具有惩罚性的特点，但应理解为对诚实信用原则及交易习惯的尊重。因此，该条款系双方在自愿基础上的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，亦不存在其他无效情形，因此租赁合同中关于按租金及物业服务费标准的2倍收取场地占用费的约定是有效的。

刘东【办公室】问题一，租赁合同约定A公司有权对商铺断水断电是无效的格式条款。本案A公司与B商铺签订的是租赁合同，而非“供用水、电合同”。《合同法》规定，供用水、电合同是供水、电人向用水、电人供水、电，用水、电人支付水、电费的合同。用水、电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付水、电费。用水、电人逾期不交付水、电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用水、电人在合理期限内仍不交付水、电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供水、电。供水、电的主体是供水、电人，而非A公司，A公司是购物休闲商场的所有权人，只能行驶其所有权人的权利，断水断电是供水、电人的权利，而非A公司的权利。A公司无权断水、断电。A公司与B商铺签订的是租赁合同，只能行驶租赁合同法律关系的相关权利、义务，不能行驶租赁合同法律关系以外的其他权利、义务。综上，租赁合同约定A公司有权对商铺断水断电的格式条款无效。

问题二，租赁合同约定租期届满、解除后按2倍得到租金及物业服务费标准收取场地占用费是有效的格式条款。《合同法》规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案B商铺在租赁合同履行期间，有一期租金超过15日未缴纳，A公司书面催缴后，B商铺仍未缴纳租金， 10日后，A公司通知B商铺解除合同，但B商铺接到解除合同通知后仍然占用商铺。此种情况属非正常情形下终止双方租赁关系，A公司可以按照租赁合同的格式调款，自终止事由发生日起2日内，承租人需要按租赁时的商铺现状交还给A公司，超过2日的，承租人应按届时租金及物业服务费标准的2倍向A公司支付场地占用费。综上，租赁合同解除后，按2倍得到租金及物业服务费标准收取场地占用费的格式条有效。

安媛媛【速裁庭】在司法实践中，当合同的承租方与出租方发生纠纷后，出租方往往采用断水断电来维护自身的权益，但该行为是否得当，如何认定是司法实务中的热点和难点问题。笔者认为，本案中，租赁合同约定A公司有权对商铺断水断电非为无效的格式条款，租赁合同约定租期届满、解除后按2倍得到租金及物业服务费标准收取场地占用费亦非为无效的格式条款。

理由如下：

1、合同无效法定，即合同无效的情形由法律明确的规定。合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条 合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。上述租赁合同的两项条款规定并不属于合同法第五十二、五十三条规定的情形，故不能认定无效。

2、意思自治是合同法的基本原则之一。只要不违反法律的强制性规定，应充分的尊重当事人的个人意志，既然租赁合同已经做出了明确规定，就应该认可其效力。

3、在实践中，承租方拒付租金的情形很普遍，而出租方又不能自行采取强制性手段，通过诉讼途径解决纠纷往往周期较长，断则数月，长则几年，并且承租方在诉讼期间也不会支付租金，考虑到即使法院判决应支付租金，在执行上也存在较大的困难。既然合同作出了上述约定，那么认定其效力有助于当事人自行解决纠纷，有利于社会成本最小化，符合经济原则。

综上三点考虑，笔者认为无论是从合同无效法定、意思自治原则，还是节约司法和社会成本，督促合同当事人履行合同的角度，既然合同作出了明确规定就应该认定其效力。另外，笔者认为，法院在审理合同纠纷案件中，应最大限度的充分的尊重合同，在认定合同无效或者条款无效上应严格慎用，这样对培育国民的契约精神意义重大，且这对建立契约精神的推动作用非任何方法能取代。

谢飞【速裁庭】《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”其特征有三：一是由一方当事人事先拟定，而不是在双方当事人反复协商基础上制定出来的；二是为了重复使用向不特定的相对人提出；三是在订立合同时未与对方协商。从本案来看，A公司所提供的合同文本是提前制定的，面向所有有意向承租商铺的不特定相对人，且合同内容为统一制式，所列内容属于格式条款无疑。

对于问题1，不应属于无效的格式条款。限于案例情境，并未提及合同签订是否为相对人真实意思表示、格式条款提供者是否尽到了合理的提示义务，默认符合规定，故不在分析之列。符合格式条款无效的情况，需要具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利。合同条款1虽然是出租人单方拟定，但并不存在合同无效的法定情形，也非为免除自身责任、加重对方责任。该条款是预设承租人不能缴纳租金时，保障承租人权利的方式，包括合理期间内的书面催缴的缓冲措施，进而出现断水断电的最终措施，直至达到符合解除合同的条件，是对承租人违约后果的有效约定。该约定并不当然加重承租人的责任，在双务合同中，没有先后履行顺序的，一方在对方履行债务不符合约定时，拒绝履行自身义务，属于行使同时履行抗辩权。

对于问题2，应认定为无效的格式条款。首先，关于导致“非正常情形下终止双方租赁关系”，应当存在至少三种情形：一是由于承租方的原因，如合同条款1形成实然状态；二是由于出租方的原因，如出租人无端阻碍租赁正常进行；三是出现不归因于双方的不可抗力事件，如地震导致商场灭失。而该格式条款未加区分地将“非正常情形”等同于承租方违约，是对合同条款的单方解释。根据《合同法》规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。其次，即使限制在承租方违约的前提下，按照2倍的标准收取租金和物业服务费，明显具有惩罚性质，除《合同法》、《消费者权益保护法》中个别条款规定有惩罚性赔偿外，在民事主体间应以补偿性赔偿为主，根据《合同法》解释二第二十九条，违约金以不超过造成损失的百分之三十为宜，故该种约定属于对对方责任的加重。

郝学明【办公室】本案的争议焦点是对租赁合同中格式条款效力的认定。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中A公司作为出租方，提供统一的合同样本，其与商场内的各个商铺承租人分别签订租赁合同,是格式条款提提供方。根据合同法第三十九条A公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因此，A公司对免除或者限制其责任的条款负有相应的提醒义务，否则应该承担相应不利后果。本案中争议的两项条款的效力问题应该从A公司是否存在免除自身责任、加重B商铺主要责任、排除B商铺主要权利三个方面加以认定。

针对第一项争议条款，A公司书面催缴后，B商铺仍未缴纳租金，B商铺存在违约情形，针对B的违约行为，A公司尚有其他救济途径，比如要求B支付违约金，但A公司对B商铺断水断电，导致B商铺无法正常经营，直接排除了B的经营权利，属于排除B商铺主要权利，故该条款无效。而且从现实生活考虑，出租方在租赁合同中已然处于优势地位，若承租方出现违约情形，出租方则停水、停电，不利于生产生活的稳定。

针对第二项争议条款，非正常情形下终止双方租赁关系的，自终止事由发生日起2日内，承租人需要按租赁时的商铺现状交还给A公司，超过2日的，承租人应按届时租金及物业服务费标准的2倍向A公司支付场地占用费。该条款加重了合同相对人的义务。但该情形是否属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”涉及到对法律条文的解释。合同法第四十条规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。“加重对方责任”根据文义解释，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利这三种并列情形应该是程度相当，故加重对方责任的程度应该是加重对方主要责任。第二项争议条款中约定承租人应按届时租金及物业服务费标准的2倍向A公司支付场地占用费，B商铺在无法正常经营情况下，同时不能享受A公司提供的正常物业服务情况下，A公司要求两倍租金和物业费属于加重对方主要责任，符合格式条款无效情形。故该条款也是无效条款。

刘荟芳【民一庭】我认为租赁合同中约定A公司有权对商铺断水断电的格式条款有效。首先，该条款体现了民法中当事人意思自治原则。我国法律、行政法规并无对该事项的禁止性规定，在承租人拖欠租金频发之际，出租人为了保证及时收取租金，与承租人达成合议，完全符合法律规定；其次，出租人对承租人采取断水断电的行为应属于我国《合同法》第六十七条规定的同时抗辩权。在该租赁合同关系中，B商铺的主要权利义务是取得房屋并能正常使用，同时向A公司支付房租，而A公司的主要权利义务就是收取租金和提供能够正常使用的房屋。在B商铺不按约定支付租金又占据商铺不走的违约情形发生时，A公司完全可以依法行使同时履行抗辩权，对B商铺进行断水断电，更何况在租赁合同中明确规定了该项条款；最后，租赁合同中约定A公司有权对商铺断水断电的格式条款不具有我国《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”断水断电的格式条款均无上述情形，亦无免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该格式条款不应无效。

认为租赁合同约定租期届满、解除后按2倍得到租金及物业服务费标准收取场地占用费的格式条款无效。该格式条款符合我国《合同法》第四十条规定的加重对方责任的情形。A公司出租商铺，无非就是收取租金，而B商铺在约定租期届满、解除后继续占有商铺的情形下，即使按合同约定的租金数额加上合理的物业服务费支付场地占有费，A公司就能实现自己的目的，更何况在断水断电后B商铺已不能实现自己的租赁目的情形下。所以我认为上述约定的收取场地占用费的格式条款加重了商铺承租方的责任，属于无效的格式条款。

王婧【研究室】案例的两个问题都是落脚在合同条款是否为无效的格式条款，那么首先就要确认合同条款是否为格式条款。根据《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”通常认为格式条款具有以下几个特征：1、格式条款是由一方当事人事先拟定、未经协商的条款；2、格式条款是定型化、格式化的条款，具有不变性的特征；3、格式条款具有固定性和连续性。在本案当中，A公司其与商场内的各个商铺承租人分别签订租赁合同，出具统一的合同样本，也就是说，对商铺承租人来讲，只能表示全部同意或者不同意，要么全部接受，合同成立；要么不接受，不承租商场的商铺，除了订立合同的时间、承租人的姓名或名称以及具体商铺存在变化外，条款内容不会发生任何变化。同时A公司是一个大型综合性购物休闲商场，它与商场内的所有商铺都是签订的统一的合同，也就是说该统一的合同在一段时间内保持稳定，由A公司重复使用。综上可以认定本案当中涉及到的合同条款为格式条款。

虽然带有格式条款的合同，承租人只能全部接受或者直接放弃合同，但是采用格式条款，不需要与对方进行协商、谈判，这就大大缩减了双方在这方面所花费的各项成本，进而提高效率，使双方利益实现最大化。也有人提出反对意见认为格式条款违背了合同自由原则并且允许了不公平现象的存在。笔者并不认为格式条款允许了不公平现象的存在。根据《合同法司法解释（二）》第十条的相关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。也就是说法律通过认定合同条款无效的方法避免出现不公平的合同条款。那么本案当中提到的两个合同是否是不公平的无效的条款呢？首先对于断水断电的规定，是在承租方出现违约的情况下，A公司对商铺违约行为行使抗辩权的约定，所以断水断电的规定并没有加重承租方的责任，也不是排除承租方的权利，实际上是A公司的一种自救行为，所以该条款并不是无效的格式条款。其次，有关两倍标准收取场地占用费的规定，这条规定的前提是合同解除或者是到期，规定两倍的场地占用费其目的是为了督促承租方尽快将场地归还从而不影响其权益。而租赁合同解除后承租方将商铺归还A公司也是承租人的一项合同义务，该规定的目的是督促，并没有加重承租人的义务，所以该条款应该是有效的。当然处于案件执行和社会稳定角度考虑，可以以场地占用费为切入点做案件调解工作。